Износ дома деревянного дома. Как физический износ дома влияет на раздел

Износ дома деревянного дома. Как физический износ дома влияет на раздел

В гостях у передачи «Слово Эксперту» строительный эксперт Бурова Юлия Юрьевна (далее по тексту «Эксперт»), ведущий — Костюченко Василий Владимирович (далее по тексту «Ведущий»).

Ведущий:

— Вопрос: если 30% дома не пригодны к жилью, т.е. обрушены стены, прогнили полы и так далее, а 70% пригодны для жилья, то у меня вопрос при разделе дома эти 30% будут участвовать или нет? Вот такой интересный вопрос.

Эксперт:

— Очень странно. Если тут…вопрос, честно говоря, удивительный…

Ведущий:

— Это сарай какой-то упавший.

Эксперт:

— Потому что обрушены стены, а что пригодно для жилья остается? Пол и стены. Крыша на чем держится? У меня вопрос тут же зреет. Тут нужно, в любом случае, физический износ вычислять.

Ведущий:

— Ну, допустим, там были какие-то…бомжи тоже не совсем…Часть дома, допустим, сгорела, часть дома осталась. Давайте такой вариант возьмем.

Эксперт:

— Часть дома осталась…

Ведущий:

— Угол сгорел, допустим, а вторая половина дома осталась. Что делать?

Эксперт:

— В любом случае вычисляется средний физический износ всего дома. Т.е. основные конструкции, конструктивные элементы…С помощью ряда уравнений вычисляется физический износ накопленный. Соответственно, по методике делится: если это деревянный дом – до 65% должен быть износ, а если это каменный, до 70% может быть износ. Если он составляет 65 и 70%, соответственно, критический интервал уже идет с 41%, то раздел уже невозможен. Дом считается аварийным.

Ведущий:

— Т.е. эксперт рекомендует дом попросту снести

Эксперт:

— Мы такие рекомендации не даем.

Ведущий:

— По желанию можно. По запросу суда. Итак, вопрос. Под эти вот полуразрушенная часть дома, сгоревшая…

Эксперт:

— Будет участвовать все. 30%, да, конечно.

Ведущий:

— Итак, господа, Ваш полусгоревший, разрушенный дом будет участвовать в полном объеме при разделе. Но! Тот угол достанется тому гражданину, который проживал в том полуразрушенном угле. Т.е. суд будет учитывать порядок пользования данным домом. Если там стояла Ваша кровать или детская кровать, или люлечка и так далее. Если Вы жили с этой стороны – разрушенной, и соседи это подтверждают.

Износ дома более 60 процентов. Какое жилье считается ветхим и аварийным

Дома, построенные 50-100 лет назад, подвергаются износу и часто непригодны для проживания людей. Жилищный фонд СССР требует обновления. Многие такие дома уже попали в разряд ветхого или аварийного жилья – это порядка 15,6 млн м². Собственники обветшалых строений вынуждены искать выход из сложившейся ситуации. Им приходится обивать пороги жилищных инстанций, просить о включении дома в разряд аварийного, вкладываться в ремонт и заниматься поиском временного жилья. Ответ властей в духе «дом не аварийный, а ветхий» никого не устраивает.

Где грань между ветхим и аварийным жилым зданием? Какие дома подлежат сносу, а какие не представляют угрозы для жизни людей? Если вас интересуют ответы на эти вопросы – читайте нашу статью.

✅ Отличия ветхого и аварийного жилья (таблица)

Разбираясь в характеристиках ветхих и аварийных зданий, интересно узнать, что входит в определения обоих понятий:

• Ветхое жилье — состояние дома, при котором наблюдается износ конструкции, но несущие элементы сохраняют прочность. Ветхие здания еще устойчивы, но эксплуатация строения находится под вопросом. Процент износа может составлять до 70% – каменные дома или до 65% для деревянных построек, например – мансард и частных строений.
• Аварийное жилье – это объекты, имеющие полное или частичное разрушение фундамента, несущих стен, крыши и прочих элементов здания. Основная проблема таких сооружений – риск жизни и здоровью людей. Чем выше вероятность обрушения дома, тем опаснее в нем находиться. Износ может достигать от 70-80 и даже до 90% конструкции.

Разница двух состояний выражается не только в их определении. Рассмотрим отличия ветхого от аварийного жилья в таблице:

Объект сравнения	Ветхое	Аварийное
Понятие	Термин «ветхое жилье» употребляли в законах РСФСР – в российском законодательстве нет такого понятия */ – определение «ветхому жилью» встречается всего в одном неофициальном источнике под названием «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»	Закреплено на федеральном и региональном уровне, основные моменты программы по переселению из аварийного жилья отмечены на сайте «Реформа ЖКХ» и Федеральных законах РФ
Снос, реконструкция, капитальный ремонт дома	Ветхие строения не подвергаются сносу, т.к. с точки зрения устойчивости здание еще не представляет угрозы для жильцов. Зато ветхие дома входят в региональные Программы капитального ремонта и реконструкции – за счет средств из государственного бюджета	Немедленный снос дома как единственная мера в отношение аварийного жилья. Капремонт бессмысленный по своей сути, т.к. износ затронул фундамент, несущие стены и крышу
Переселение жильцов	Расселение ветхих многоквартирных домов возможно лишь в одном случае – если объект подвергается капитальному ремонту (реконструкции). Иногда ветхий дом сносят – в таком случае жильцов также переселяют в другое место	Обязательный этап в рамках признания дома аварийным и подлежащим сносу
Новые квартиры	Жители ветхих, но пригодных для проживания домов, не получают новые квартиры. Однако в случае переселения из-за капитального ремонта, жильцам выделят временные квартиры – из резервного жилищного фонда местной администрации	Переселенцы из аварийных домов бесплатно получают квартиры в благоустроенной жилплощади. Это могут быть новостройки или объекты на вторичном рынке жилья – вопрос решается на уровне муниципальных властей. Основной принцип «метр в метр» – переселение в жилье не меньшей площади, чем было ранее. Если квадратных метров не хватит, власти доплачивают за недостающий метраж. Минимальная площадь на одного человека – 18 м² или соответствие жилой комнате
Денежная компенсация	-	При желании можно не претендовать на новое жилье, а заменить его компенсацией. Принцип простой – власти возмещают рыночную стоимость выкупаемой площади собственника в аварийном доме. Сумма также включает затраты на переезд, аренду другой жилплощади, перевозку личных вещей и т.д.
Приватизация	Если жилье не признано аварийным, наниматель и члены его семьи могут подать заявление на приватизацию. Далее, все зависит от решения местных властей. В случае отказа можно его обжаловать в судебном порядке	Прямой запрет на приватизацию аварийной жилплощади (ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 4 июля 1991 года)
Покупка/продажа	Найти покупателя на аварийное жилье довольно сложно. Но если собственник договорится с покупателем, продажа ветхого жилья законом не запрещается	Серьезные ограничения, а часто и запрет на продажу квартир в аварийном доме.

Физический износ дома. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71.

Как узнать износ многоквартирного дома. Как определить степень износа дома самостоятельно

Многие из покупателей недвижимости считают процент износа жилого строения делом второстепенным и незначительным. Главными параметрами при выборе дома или квартиры, в большинстве случаев, становятся внешний вид и отделка, что впоследствии и приводит к нежелательным и незапланированным затратам и проблемам. Определить процент износа дома можно самостоятельно.

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров. Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов. Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист?

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п. Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади. Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

Основные параметры для определения износа строения

Оценка износа дома происходит согласно установленному порядку и в ее ходе определяются самые значимые параметры.

- Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа.

- Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

- Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов. Определить качество материала постройки может только специалист.

- Состояние отопления в частных домах имеет чуть ли не первостепенное значение – его неисправность приводит к пожарам или просто отсутствию возможности обогрева помещения.

- Состояние и наличие систем водо-, газо- и электроснабжения, системы канализации – от этих параметров зависит последующее качество эксплуатации здания и размер средств, которые нужно будет вложить в его ремонт после покупки.

Самостоятельная оценка износа

Если нет возможности заказать осмотр объекта специалистом, можно сделать это самостоятельно. Первое, на что нужно обратить внимание при осмотре дома, это состояние несущих конструкций, пола, потолка и крыши. Перекрытия должны быть прочными, не иметь следов гниения и жизнедеятельности насекомых или грызунов. Особенно внимательно нужно осматривать здания, построенные более 70 лет назад, так как процент их износа, согласно возрасту, уже составляет более 50%.

Определив все эти параметры правильно, можно существенно снизить стоимость объекта или исключить риск покупки здания, непригодного к эксплуатации.

Справка об износе дома. Когда нужно обращаться в БТИ

Выписки, справки и техническая документация БТИ требуется при заключении таких сделок с недвижимостью, как покупка, продажа, оформление наследства, дарения или залога.

• Вы хотите осуществить перепланировку своей квартиры. Вам необходимо обратиться в БТИ, чтобы согласовать желаемый план помещения. Если он соответствует нормативам, то Бюро выдаст вам разрешение, затем проведет оценку перепланировки и зафиксирует новые данные в техническом паспорте объекта.
• Вы хотите приобрести квартиру и вам необходимо убедиться в том, что объект юридически чист . В БТИ вы можете получить сведения о том, не находится ли жилье под арестом или в залоге и кто является собственником.
• Вы хотите перевести нежилое помещение в жилое или наоборот. Это необходимо в случае, если вы хотите из квартиры сделать коммерческое жилье, из апартаментов — жилой объект. БТИ выдаст вам справку о соответствии недвижимости тем или иным требованиям.
• Вы хотите узнать точную рыночную стоимость жилья. Обычно это требуется для продажи или покупки недвижимости, а также оформления залога. Эту услугу также можно заказать в БТИ. Сотрудники оценят качество строительных работ и материалов, учтут расположение и состояние дома.
• Вы хотите уточнить расположение объекта. В Бюро вы можете получить справку, которая подтвердит точный адрес.
• Вам требуется узнать план земельных участков на определенной территории. Это пригодится в случае земельных споров, когда в результате активной застройки дачи теряют свои точные границы.

Что означает износ дома. Методика определения износа

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:

1. Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания строительства. Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
2. Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
3. Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
4. Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
5. Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи газа, наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.